Mieterstromprojekte gewinnen durch PV‑Ausbaupflichten und steigende Netzentgelte deutlich an Attraktivität – insbesondere in der Wohnungswirtschaft. Gleichzeitig bremsen technische, rechtliche und organisatorische Hürden viele Vorhaben aus.
Eine zentrale, und gerade sehr intensiv diskutierte Frage lautet:
Handelt es sich bei der geplanten Struktur (noch) um eine Hausverteileranlage bzw. Gebäudeelektrik – oder bereits um ein reguliertes Energieversorgungsnetz im Sinne des EnWG?
Genau an dieser Abgrenzung entscheidet sich,
- ob Netzbetreiberpflichten greifen,
- welche Netzentgelte und Umlagen anfallen,
- und ob Ihr Geschäftsmodell überhaupt wirtschaftlich tragfähig ist.
1. Kundenanlage – rechtlicher Rahmen nach EuGH und BGH
Bis zur Energierechtsnovelle 2025 definierte § 3 Nr. 24a, 24b EnWG a. F. die Kundenanlage zur allgemeinen Versorgung und zur betrieblichen Eigenversorgung. In der Neufassung finden sich diese Begriffe nun in § 3 Nr. 65 und Nr. 66 EnWG n. F. wieder. Ziel war und ist, die Grenze zwischen regulierten Energieversorgungsnetzen (§ 3 Nr. 37 EnWG n. F.) und „innenliegenden“ Energieanlagen im Verantwortungsbereich der Eigentümer:innen zu markieren.
Mit dem EuGH‑Urteil vom 28.11.2024 (C‑293/23) und dem Anschlussbeschluss des BGH (Beschl. v. 13.05.2025 – EnVR 83/20) wurde dieser Spielraum deutlich enger:
- Leitungsgebundene Versorgung von Dritten mit Strom zum Verkauf erfüllt regelmäßig die Kriterien eines Energieversorgungsnetzes, sofern keine Ausnahmen greifen.
- Kundenanlagen kommen vor allem dort noch in Betracht, wo es um Eigenversorgung oder klassische elektrische Anlagen innerhalb eines Gebäudes geht, die nicht der entgeltlichen Versorgung vieler Dritter dienen.
Damit ist klar: Wer Mieterstrom‑ oder Gebäudeenergieprojekte über einfache Gebäudekonstellationen hinaus plant, muss die Netz‑/Kundenanlagenfrage sehr bewusst adressieren.
2. Übergangsregelung für Bestandskundenanlagen (§ 118 Abs. 7 EnWG n. F.)
Um die Folgen der Rechtsprechung für bestehende Strukturen abzufedern, hat der Gesetzgeber mit § 118 Abs. 7 EnWG n. F. eine Übergangsregelung geschaffen:
- Für Energieanlagen nach § 3 Nr. 65, 66 EnWG, die bis zum Inkrafttreten der Novelle an ein Energieversorgungsnetz angeschlossen wurden, gelten die Vorgaben für Energieversorgungsnetze (§ 3 Nr. 37 EnWG) erst ab dem 1. Januar 2029.
- Bestandskonstellationen werden damit bis Ende 2028 weitgehend „eingefroren“.
- Für Neuanlagen hingegen besteht weiterhin Rechtsunsicherheit, ob sie (noch) als Kundenanlage qualifizieren oder bereits als Netz gelten – mit erheblichen Folgen für Pflichten und Kosten.
Gerade neue Mieterstrom‑Projekte müssen diese Unsicherheit aktiv in Planung und Vertragsgestaltung einpreisen.
3. Warum Mieterstrom im Mehrfamilienhaus häufig hakt
Branchenberichte und die Mieterstromstudie unserer Partner Kreutzer Consulting und Solarize zeigen:
- Die Nachfrage nach Mieterstrom wächst deutlich, vor allem von Seiten der Wohnungswirtschaft und gewerblicher Vermieter:innen.
- Gleichzeitig bleibt die Umsetzung deutlich hinter dem Potenzial zurück. Gründe sind u. a.:
- komplexe Messkonzepte (virtuelle Summenzähler, Smart Meter),
- unterschiedliche Prozesse und IT‑Reifegrade bei Netzbetreibern,
- Unsicherheit hinsichtlich rechtlicher Einordnung (Kundenanlage, Netz, EEG‑Mieterstrom, GGV).
Hinzu kommt, dass Mieterstrom in vielen Stadtwerken organisatorisch falsch verortet wird:
- Es wird versucht, Mieterstrom mit der gleichen Logik und IT wie den klassischen Haushaltsstromvertrieb abzuwickeln.
- Dabei handelt es sich – wie etwa Solarize immer wieder betont – in Wahrheit um ein Contracting‑Geschäft, das andere Prozesse, Systeme und Zuständigkeiten erfordert.
4. Erste Konsequenz: Pragmatismus statt Dogmatik
In der Praxis beobachten wir als zerio° daher zwei Tendenzen:
- Fokus auf Gebäude‑Modelle mit klarer Struktur (Mieterstrom oder GGV) innerhalb eines Hausanschlusses, bei denen Messung und Verträge sich sauber abbilden lassen.
- Ausweichen auf Mieterstrom‑ähnliche Contracting‑Modelle ohne EEG‑Zuschlag, die sich organisatorisch leichter verankern lassen und im B2B‑Umfeld (Wohnungsunternehmen, Gewerbe) skalierbar sind.
Gleichzeitig bleiben viele Quartiersideen in der Schublade, weil die Abgrenzung von Kundenanlage und Netz – und damit das regulatorische Risiko – aktuell schwer kalkulierbar ist.
Im zweiten Teil dieser Reihe zeigen wir,
- welche typischen Fehlerbilder in der Praxis auftreten,
- wie Mess‑ und Vertragskonzepte aussehen sollten,
- und wie wir diese Überlegungen im zerio° Rechtspaket „Mieterstrom“ konkret abbilden.