Im ersten Teil dieser Reihe haben wir gezeigt, warum die Abgrenzung zwischen Kundenanlage (§ 3 Nr. 65, 66 EnWG) und Energieversorgungsnetz (§ 3 Nr. 37 EnWG) für Mieterstromprojekte so entscheidend ist und welche Rolle EuGH, BGH und § 118 Abs. 7 EnWG n. F. spielen.
In diesem Beitrag geht es darum,
- welche Fehler in der Praxis besonders häufig auftreten und
- wie ein konsistentes Zusammenspiel von Mess‑, Prozess‑ und Vertragsdesign diese Risiken reduziert.
1. Drei typische Fehlerbilder im Mieterstrom‑Kontext
Fehlerbild 1: „Quasi‑Netz“ durch überzogene Quartiersambitionen
Viele Projekte starten mit der Idee, gleich ein ganzes Quartier zu versorgen – mehrere Gebäude, gemischte Nutzungen, verteilte Eigentumsverhältnisse.
Vor dem Hintergrund von EuGH (C‑293/23) und BGH (EnVR 83/20) entsteht hier schnell das Bild eines Energieversorgungsnetzes:
- Leitungsführungen über Grundstücksgrenzen und ggf. öffentliche Flächen,
- Versorgung mehrerer, unterschiedlich zuzuordnender Letztverbraucher,
- klare wirtschaftliche Zielrichtung „Verkauf von Strom an Dritte“.
Konsequenz:
Die Anlage gilt eher als Energieversorgungsnetz im Sinne des § 3 Nr. 37 EnWG; Pflichten aus §§ 17 ff., 20 ff., 21 ff. EnWG können greifen, was das Modell wirtschaftlich und organisatorisch erheblich verändert.
Fehlerbild 2: Durchleitung und Drittnutzer ohne klare Rollen
Noch häufiger sehen wir Konstellationen, in denen zusätzliche Akteure eingebunden werden – z. B.:
- Ladeinfrastrukturbetreiber,
- gewerbliche Drittnutzer,
- weitere Dienstleister im Mess‑ oder Abrechnungsbereich.
Wenn dann in den Verträgen nicht klar geregelt ist,
- wer Netz‑, Kundenanlagen‑, Messstellen‑ und Lieferantenrolle übernimmt,
- und auf welcher Rechtsgrundlage welche Entgelte erhoben werden,
besteht das Risiko, faktisch Netzdienstleistungen zu erbringen, ohne den regulatorischen Rahmen einzuhalten.
Fehlerbild 3: Übertragung von MFH‑Logiken auf Quartiere
EEG‑Mieterstrommodelle sind – historisch und systematisch – zunächst auf das Mehrfamilienhaus mit Hausanschluss zugeschnitten.
Wenn diese Logik ohne Anpassung auf mehrere Gebäude ausgedehnt wird, droht u. a.:
- Wegfall der Voraussetzungen für den EEG‑Mieterstromzuschlag,
- Verlust von Privilegien bei Netzentgelten und Umlagen,
- wirtschaftliches „Kippen“ des Projekts.
Die neue gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) wird als konzeptionell einfachere Alternative innerhalb eines Gebäudes positioniert, erfordert aber ebenfalls ein durchdachtes Zähler‑ und Prozesskonzept.
2. Wie saubere Mess‑ und Vertragskonzepte helfen
Gebäude‑Mieterstrom vs. Quartierslösung bewusst unterscheiden
Wichtig ist hier eine pragmatische Orientierung:
- Gebäude‑Mieterstrom/GGV: Innerhalb eines Gebäudes i. S. d. § 3 Nr. 20a EnWG können elektrische Anlagen hinter der Hausanschlusssicherung bei klarer Eigentums‑ und Nutzungsstruktur als Verbrauchsanlage bzw. Kundenanlagen‑ähnliche Struktur angesehen werden, sofern nicht eine Vielzahl Dritter entgeltlich versorgt wird.
- Quartierslösungen: Bei mehreren Gebäuden, gemischten Eigentumsstrukturen und Leitungsführungen über Grundstücksgrenzen hinweg sollte von Netz‑ oder Energy‑Sharing‑Logik ausgegangen werden – nicht von einer „verlängerten“ Kundenanlage.
Für die Projektpraxis bedeutet das:
- Gebäude bewusst als Mieterstrom‑/GGV‑Case denken,
- Quartiere als eigenständige Projekte mit Netz‑, Direktleitungs‑ oder Community‑Ansätzen entwickeln.
Messkonzept, das zur Rechtslogik passt
Unser Fazit: Standardisierte Messkonzepte und virtuelle Summenzähler sind heute verfügbar, aber noch nicht überall gelebter Standard.
Wichtig ist:
- Das Messkonzept muss die gewählte rechtliche Struktur nachvollziehbar abbilden.
- Provisorische Durchleitungen oder „kurze Wege“, die nicht in der Konzeption vorgesehen sind, können später zur Einstufung als Netz führen.
Standardisierte Wechsel‑ und Marktprozesse (z. B. für Mieterwechsel im Mieterstrom) sind dabei ein Hebel, um den Aufwand in Grenzen zu halten.
Verträge, die die Struktur sichtbar machen
Vertragswerke sollten die gewählte Struktur nicht verstecken, sondern bewusst transparent machen:
- Rollen: klare Typisierung als Betreiber, Lieferant, Messstellenbetreiber, ggf. Netzbetreiber.
- Umfang: genaue Beschreibung des räumlichen Geltungsbereichs (Gebäude, Hausanschluss, betroffene Einheiten).
- Drittnutzer: explizite Regelung von Gewerbe, Ladepunkten und sonstigen Sonderfällen.
- Wirtschaftliche Effekte: Darstellung, wie sich Kundenanlagen‑ vs. Netzstatus auf Netzentgelte, Umlagen und Förderungen (z. B. Mieterstromzuschlag) auswirkt.
Verständlich formulierte, integrierte Verträge helfen, Streitigkeiten mit Netzbetreibern, Regulierern und Nutzer:innen zu vermeiden und legen die Basis für spätere Skalierung.
3. Wie das zerio° Rechtspaket „Mieterstrom“ hier ansetzt
Vor diesem Hintergrund ist unser Ansatz mit dem zerio° Rechtspaket „Mieterstrom“:
- Gebäude‑Mieterstrom & GGV rechtssicher, wiederholbar und verständlich abzubilden – mit Varianten für EEG‑Mieterstrom mit Zuschlag sowie Mieterstrom‑ähnliche Contracting‑Modelle ohne Zuschlag.
- Vertragsbausteine so zu modellieren, dass sie zu modernen Mess‑ und IT‑Logiken (Liegenschaftsmodell, virtuelle Summenzähler, spezialisierte SaaS‑Lösungen) passen.
- die komplexe Kundenanlage/Netz‑Frage in klare Entscheidungspfade zu übersetzen, die Planer:innen, Jurist:innen und Produktteams gemeinsam nutzen können.
4. Fazit: Früh klären – statt später reparieren
Ob Ihr Projekt als Kundenanlage, Verbrauchsanlage oder Energieversorgungsnetz eingeordnet wird, ist keine Detailfrage, sondern prägt:
- den Umfang Ihrer Regulierungspflichten,
- die Wirtschaftlichkeit des Modells,
- und die Fähigkeit Ihres Hauses, solche Projekte überhaupt zu skalieren.
Je früher Mess‑, Prozess‑ und Vertragsdesign aufeinander abgestimmt werden,
- desto geringer ist das Risiko, in eine „Quasi‑Netz‑Falle“ zu laufen,
- desto leichter lassen sich Gebäude‑Modelle im B2B‑Kontext ausrollen,
- desto besser sind Sie auf Erweiterungen wie Speicher, Ladeinfrastruktur und perspektivisch Energy‑Sharing vorbereitet.
Das zerio° Rechtspaket „Mieterstrom“ entwickelt genau dafür einen Rechts‑ und Vertragsbaukasten, der den aktuellen technischen Möglichkeiten, den rechtlichen Leitplanken (EuGH C‑293/23, BGH EnVR 83/20, § 118 Abs. 7 EnWG n. F.) und den Organisationsrealitäten in Stadtwerken und Wohnungswirtschaft Rechnung trägt.